房地产金融发展的困境与破解

房地产金融发展的困境与破解

王胜军

山东省滨州市沾化区自然资源局 256800

摘要：随着中国经济发展进入新常态，创新成为经济稳步增长的核心动力。根据《2018年国际知识产权指数报告》，我国居民专利申请量占全世界的43.55%，再创历史新高。政府的积极号召和相关政策的有效实施对发展科技创新、推动经济稳步前进起到了显著作用。然而，各地过高的房价似乎成为了创新的绊脚石。本文对房地产金融发展的困境与破解进行分析，以供参考。

关键词：房地产金融；发展的困境；破解

引言

时至今日，虽然我国城镇化率已达到60%，但市民化率仅有43%，居住在大城市的人口占比仍然显著落后。未来十年，在表观城镇化率进一步向70%迈进的过程中，加快市民化进程、加速城市集群和大都市圈形成必将成为经济建设的突出特征和重要任务。这既是推动城市生长水平的一般规律，也是提高经济发展质量的必然选择，不仅有助于释放中国最大的内需组合，更加符合人民对美好生活的向往。

1中国房地产金融发展路径展望

包括推动以REITs为代表的二级市场工具创设，推动以房地产股权基金为代表的项目投融资架构，推动以保险、公募、养老金为代表的长线机构参与股权投资，进而拓展中国房地产行业的能力、内涵与价值边界，为其长期有效服务宏观经济、服务中国整体金融和资本市场发展奠定基础。

2金融发展水平的调节作用

根据上文的分析，在房价上涨对创新活动的影响过程中，金融市场是资金在不同行业间流动的媒介，扮演着不可或缺的角色。基础房价上涨通过成本效应和替代效应对创新活动产生抑制效果，其中成本效应为主效应，替代效应为次效应。成本效应不通过金融市场传递，而是通过劳动力市场和商品市场传递，因此这种抑制效果几乎不会随着金融发展水平的改变而改变。替代效应则部分通过金融市场传递，金融市场越完善，这一传递过程越快，消耗的成本越低，因此这种促进效果会随着金融发展水平的提升而变得更加显著。但是考虑到成本效应产生的抑制效果占主导地位，总的来说，随着金融水平的进步，基础房价上涨对创新活动的抑制效果呈现出缓解的趋势，最终抑制水平趋于稳定。泡沫上涨对创新活动产生促进效果，其中收入效应为主效应，替代效应为次效应。产生这两种效应的根本原因在于房地产市场的不完全导致价格与价值的大幅度偏移，而金融市场的一个重要作用之一就是调节不正常的价格偏移，因此金融发展水平在这一过程中起到一种负反馈调节的作用，作用途径包括消除信息的不对称、建立科学的资产评估体系、形成效率更高的交易模式等。因此随着金融水平上升，泡沫上涨对创新活动的促进效果呈现出弱化趋势，并随着泡沫的消亡最终趋于消失。

3双循环背景下银行等机构在房地产金融上的策略选择

3.1合理把控债务率并减少房地产行业投机因素

衡量一国债务率（债务/GDP）是否过高，以及对经济是否产生负面影响，没有绝对标准。一般认为处于合理范围的债务有利于经济发展，但债务率过高则可能会对经济增长与金融稳定造成负面影响。金融危机以来，我国经济增长驱动模式从“贸易+投资”的双轮驱动逐渐转换为投资单极驱动。经济增速放缓、债务型为主体的融资结构导致债务持续、加速积累。目前，横向比较来看，我国总体债务远低于发达国家，但在新兴市场国家中处于高位。总体债务率尚处于可控水平，但边际增速过快，特别是企业债务和政府债务。近年来两者虽略有缓解，但个人杠杆率随着近年来房价的上涨又有所上升。

3.2掌握好房地产投融资规模和节奏

房地产开发类投融资一直是银行等金融机构对公信贷的重点之一。从央行公布的数据来看，2020年二季度，主要金融机构房地产开发贷款共计人民币11.97万亿元，同比增长8.50%，连续四个季度低于金融机构同期各项贷款余额增速。在此之前的两年中，房地产贷款增速则高于平均增速，其增速水平与行业周期趋势较为相符。从历史视角看，因受到经济周期及政策调控的影响，房地产存在较为明显的周期性。本轮调控自2016年开启以来，房地产的周期特性逐渐消失，行业进入平稳发展的新常态。在“房住不炒”原则下，中央多次强调不把房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融宏观审慎管理的导向也不断深入。在双循环格局下，未来房地产投融资规模与节奏应与行业发展定位相适配，其增速要保持合理，防止在宽松期过快上涨。当然，也要重视行业本身的托底作用，在房价整体平稳的前提下，结合房地产开发投资和销售的增速水平，做好相应的金融资源投放。

4探索创新型的房地产公共金融体制

4.1构建差异化的住房信贷支持体系，鼓励“MBS+按揭保险”

商品房市场发展的主要方向在于构建差异化的住房信贷支持体系，MBS是必选工具。政府应打破目前相对单一的住房信贷政策，对不同收入人群采用差异化的按揭贷款利率标准和首付比例要求。对于中低收入家庭，政府可通过信用担保、向商业银行贴息、直接提供低于市场化利率的政策性贷款等方式帮助其获得低息贷款，同时在控制风险的范围内适当调低其最低首付款要求甚至直接对购房首付款予以补贴，还可以通过税收减免等方式提升其支付能力。对于这些低首付、低利率的按揭资产，则应当让银行（或专门的政府金融机构）通过向资本市场发行MBS，并以政府信用作投资担保的方式来实现充分融资和分散风险。

4.2以REITs为核心打通公共租赁住房供应体系

公共住房的主要发展方向在于租赁产品，建议构建以REITs为核心的投融资体系。地方政府原则上可以低价或无偿提供租赁住房建设用地，建设资金可以先期以财政支持或借款方式筹集，建成的公共住房产权归属地方政府，原则上只租不售，打包资产发行REITs在二级市场再融资。该模式下由于地价较低，资产证券化的收益率要求能得以满足，亦可有效补充项目资金，降低地方财政负担。相关部门宜加快推进REITs相关税收安排的政策改革，参照国际通行标准予以适当税收减免，尽快建立以真REITs为代表的住房金融二级市场。

5双循环发展格局下房地产金融化趋势

伴随着住房制度改革的步伐，房地产金融也从无到有，逐渐发展起来。在改善人居品质、改变城市面貌上，房地产金融成为重要的支撑力量。在构建双循环新发展格局的过程中，必须要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持房地产“住”的属性，积极培育“房住不炒”的房地产融资环境，以此推动“房住不炒”的定位真正扎根于房地产业，实现房地产市场的长期稳健发展。值得注意的是，由于房价长期较快上涨所形成的高杠杆经营惯性，家庭房地产投资惯性，房价上涨刚性预期惯性依然持续。为此，依然需要从金融的角度限制房地产过度消费，抑制房地产投资需求。

结束语

根据研究结论，由于各地区金融发展水平不同，政府对房价的调控不可采取“一刀切”的模式，需要“因城施策”才能够在对房地产行业进行调控的同时发挥其对创新活动的积极影响。一线城市和热点二线城市可以出台限购政策抑制房价快速上涨，缓解房价上涨对当地创新活动的抑制作用，同时也可以减小房价泡沫膨胀而带来的经济风险。

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