我国房地产经济的发展现状与对策研究

我国房地产经济的发展现状与对策研究

刘鑫

山煤房地产开发有限公司 山西太原 030000

摘要：改革开放以来，我国房地产行业在保障社会经济、改善人民生活方面作出了突出贡献。2020年第一季度，为稳定房地产供给需求市场，“房住不炒，因城施策”的指导方针再次被提出，各地纷纷配合出台了相关扶持调控政策，以期实现稳预期、稳房价、稳地价的调控目标。基于此，本文重点分析中国现阶段房地产经济的发展状况，就发展中存在的主要问题做进一步解析，并提出促进未来房地产经济良性、可持续发展的政策建议。

关键词：房地产经济；现状分析；健康发展

受到中国传统观念的影响，住房问题一直是中国老百姓最关注的问题之一，随着人们生活的不断改善，百姓对住房的需求和要求越来越高，在一定程度上促进了我国房地产经济的快速发展。正由于房地产行业的飞速发展，房地产经济泡沫等问题便不可避免，如果不能及时处理，那可能会对未来房地产市场产生较大的负面影响。据此，在未来的发展过程当中，应逐步提升房地产市场的管理水平，为房地产行业营造一个相对稳定的外部空间，对快速发展所导致的问题和不足之处做出相应处理，继而促进我国房地产经济的良性发展¹。

1. 中国房地产行业发展概述

（一）中国房企发展面临的希望与机遇

第一，据2020年国家信息中心发布的《2020 年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判》数据显示，我国入围万亿俱乐部的十七座城市，其GDP对房地产投资依存度都超过10%，杭州与郑州分别达 22.1%和28.9%，足以见得房地产行业对城市经济发展影响之大，这意味着中国房企或将继续保持经济支柱地位。第二，城镇化发展为我国房企带来发展机遇。据统计，2020年我国常住人口城镇化率已超过 60%，其中天津、北京、上海等城市超过 80%，31个省级行政区中超过 50% 的已达27个。预计2030年前后，我国人口将抵达巅峰值，城市化率将接近70%²。第三，养老地产、旅游地产等新行业的发展将有效带动房地产经济。

（二）中国房企发展面临的挑战与风险

第一，新时代背景下，政府始终将“稳预期、稳房价、稳地价”作为发展导向。各地政府亦相继表达了“坚持房住不炒”的态度，且在短期内，对房地产的调控力将不断加强，继而房企不得不面临拿地困难、去化慢、资金紧等发展困境。第二，市场竞争加剧。从 2020年1-5月中国典型房企新增货值来看，前十名环比涨幅为51%，前二十名环比涨幅为39%，前三十名环比涨幅为74%，前五十名环比涨幅为 55%，前一百名环比涨幅为 22%。由此可见，未来中小房企将面临更加严峻的市场竞争势态，同时，随着诸如京东、阿里巴巴等企业开始涉足长租公寓市场，中小房企若不积极采取应对措施，将会被市场逐步边缘化。

二、中国房地产经济发展现状

（一）疫情影响下新开发的房地产面积大幅缩减

据统计数据显示，2020年上半年，全国房地产1-5月开发投资同比下降 0.3%，投资额为45920亿元，与1-4月相比，降幅收窄3个百分点，其中，住宅投资同比持平，投资额为33765亿元。商品房1-5月销售面积同比下降12.3%，与1-4月相比，降幅收窄3.9个百分点，其中，商业营业用房销售面积降幅为21.7%，办公楼销售面积降幅为26.7%，住宅销售面积降幅为 11.8%³。各省市地区将线下销售暂停，致使房企成交量随之缩减，再加之复工延迟等因素，开工竣工时间也随之延迟。房地产投资预计将逐渐恢复，回到稳投资、促发展、正数增长的发展方向。总之，从房地产生命周期角度分析，龙头房地产企业的竞争优势相对较大；从房地产发展规律层面分析，预期将出现租赁和购置并举，线上与线下齐驱的经济发展局面。

（二）商品房空置率较高却依然供不应求

近年来，我国房地产经济的发展状况随着国家政策的改变大幅动荡，高峰和低谷相继出现，国家的政策每发生一次变化，房地产经济就会产生一次动荡。就目前情况来看，我国的房地产市场两极分化问题十分严重。一方面，由于房价一直走高，消费者的购买力根本无法适应房价的涨幅，所以消费者的需求根本无法转化为购买力；另一方面，房地产行业已经成为重要的理财渠道，很多有闲散资金的人士会将资金投入到房地产当中，这让我国的房地产经济市场成为了一个投资的平台，房价一直上涨，房地产供不应求。

（三）房地产开发的资金投入呈现平稳态势

从房地产开发投资的金额来看，投资商在房地产开发项目中的投资金额持续增加，绝对值一直处于增长态势。目前，投资商更加偏重于住宅方向的投资，商业服务方面的投资力度相对较小，这主要是受到国家“住房不炒”政策的影响。房地产开发方面的相对平稳资金投入表明未来房地产行业正逐步回归到理性、健康发展的趋势。

（四）“北上广深”一线城市房价持续高位

目前，与人均可支配收入相比，我国的房价整体偏高，在北上广等一线城市，中心区的普通住宅要几万到几十万一平米，面对高额的房价，很多人年轻人只能作为城市的过客。这种状况实质上很不利于我国房地产经济的发展，让真正需要住房的群体失去消费的能力，房地产市场就不可能在中国实现真正的、长久的健康发展，只有让大多数人都能有选择购房的机会，房地产经济的市场才能健康、可持续的发展下去。

（五）房地产政策调整较为频繁

2000年起，为促进房地产经济的快速发展，我国相继出台了一系列刺激房地产经济发展的政策，比如利用住房公积金政策降低个人的税收等。在政策的影响下，房地产行业经济回暖，进入快速发展期。在之后的十几年时间里，我国都会依据房地产市场的发展情况，做出回应并发布重大的政策调整。这些政策的调整直接影响着我国房地产经济的发展趋势，使得我国的房地产经济产生周期性的大幅波动。

（六）房地产行业起步较晚，管理效率偏低

由于我国房地产行业起步较晚，政府与相关机构没有及时提供相关的管理制度，使得有些楼盘的建设缺乏规划，浪费大量的建筑资源，无法满足人们对楼盘数量与质量的要求，房价逐渐上涨。除此之外，房地产企业在经营的过程中需要大量的资金，常见的企业贷款渠道是向银行贷款，银行内部缺少相关的房地产行业法律管理制度，政府对房地产企业的融资渠道也没有进行合理管制，这在一定程度上影响了房地产行业的抗风险能力。

三、促进房地产经济平稳发展的建议和对策

（一）制定长远的发展计划

对房地产经济发展影响最大的因素是国家的政策调整，只有国家政策的有效干预才能让房地产经济发展的更加平稳，制定一个长远的发展计划才能遏制房地产经济泡沫的恶化。首先，国家可以根据目前的实际情况，加强对土地的管理，通过对土地政策适当的调整，使得土地的供应更加规范化。对土地资源实施中央集权管理的模式，地方政府可根据实际情况做好使用规划，这样中央就能根据地方的计划作出统一部署，逐步化解房地产市场给我国国民经济产生的不良影响。⁴其次，借鉴其他国家房地产经济发展的成功经验，结合我国的基本国情制定完善的法律法规政策，明确房地产开发、使用、交易、管理等过程中存在的主要问题，这样才能促使房地产市场处于公平、公正交易的环境当中。最后，建立起完善的房地产风险防范机制，提前做出有效的防控措施，建立房地产经济预警机制，对我国房地产市场实施严密的监控，使得房地产市场在国家的监督和管理下实现科学的运营。

（二）满足中低收入人群的住房要求

随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，城市居民面临巨大的住房压力。为了有效缓解这种状况，房地产企业需要结合自身的实际情况，尽可能满足城市中低收入人群的住房需求。国家有关部门应给予房地产企业一定政策与经济支持，比如，给予部分房企一定的资金支持，通过建立保障房、公租房等方式，满足城市中低收入人群的住房需求，也可以减轻房地产企业的经济压力，保证城市更好的发展。同时，在建立保障房、公租房的过程中，也要保证房屋的建筑质量，尽可能减少安全事故的发生，有效减少资源的浪费。另外，这一举措也能够有效抑制房价的上升，进一步提高城市居民的购买能力，缓解城市住宅供给紧张的问题。

（三）完善房地产金融市场制度

在房地产企业发展的过程当中，资金具有非常重要的作用，房地产开发商在投资的过程中，需要大量的现金流，居民购房时也需要大量资金，资金的主要来源是银行。因此，我国的商业银行需要根据房地产企业的实际经营情况，结合其之前的信贷记录，不断完善房地产金融市场制度，提高银行资金的流动性。国家政府相关工作人员应该积极与房地产商进行沟通，并根据国家金融市场的运行情况，不断完善房地产金融市场制度，提高房地产企业内部资金的利用率，保证房地产企业内部的金融系统能够更好的运行⁵。在完善制度的过程中，积极借鉴西方国家先进的金融管理制度，提高房地产企业的综合服务能力，从根本上满足城市居民对居住环境的要求。

四、结语

房地产经济的发展状态直接影响到我国经济的发展势头，房价问题是关系到国计民生的大事。如果老百姓的住房问题无法得到妥善的解决，利用房地产炒作的人获得利益，而真正需要住房的人却买不到一套属于自己的住房，这种不平衡的状态将是房地产经济在发展过程最大的隐患。平衡是经济长远发展的基础，一旦这种平衡被打破，就会有很多问题涌现出来。为了房地产经济能够处于稳定发展的状态，国家政策的调整和支持是必不可少的手段，只有宏观调控政策产生效用，房地产经济才会更加健康、持续的发展。

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