住宅小区开发建设项目成本管理研究

住宅小区开发建设项目成本管理研究

温海玲

连云港市交通控股集团有限公司（连云港海通集团有限责任公司） 江苏 连云港 222000

摘要：成本管理始终是住宅小区开发建设项目工作的重中之重，开发商在项目建设的每个阶段均应当秉承成本管理理念，在保证项目建设质量的前提下选择合理的手段，实现成本管理的最佳效果。

关键词：住宅小区；开发建设项目；成本管理

引言：住宅小区开发项目建设包括前期开发、建筑设计、建设实施三个阶段，每个阶段中均会产生相当规模的成本。开发商应当秉承成本管理理念，在每个阶段中选择合适的手段有效控制成本并提升经济效益。

一、前期开发阶段成本管理

1．降低土地使用权获取成本。在土地使用权获取阶段需要完成划拨和出让任务，在土地使用权划拨环节中使用者需要完成补偿费用和安置费用的缴纳工作，当然使用者也可以无偿获取土地的使用权。土地出让在住宅小区项目建设开发中更为常见，根据开发项目使用的土地资源进行合理的成本分析，在充分掌握住宅小区项目周围环境的基础上结合交通、资源分布因素确定合理的建筑容积率并降低成本。通常情况下住宅小区项目总支出的40%来自于获取成本的支出，在土地获取过程通过控制竞价因素将价格控制在合理范围内，有效控制土地获取成本。

2．控制拆迁成本。拆迁成本是前期开发中的重要成本因素，多出现在旧城改造项目中。拆迁工作多由政府承包给专业的拆迁公司负责，并通过货币补偿方式给予被拆迁住户等额的经济补偿，补偿费用标准的制定则结合近期同类型项目的拆迁价格标准。开发商在落实拆迁安置工作时需要注意住宅小区项目用地的各项要求，并结合实际情况达到降低拆迁成本的效果。例如开发商可以通过制定合理的资金计划达到控制财务成本的效果；住宅小区项目审查中同样会产生相当成本，开发商在熟练掌握并深度理解国家相关法律法规政策的基础上，通过合理的工作规划以及准确的选址有效规模拆迁中的成本因素。

3．控制设计成本。住宅小区项目的设计过程会产生大量成本，控制设计成本可以达到良好的成本管理效果。在住宅小区项目设计阶段中通过建立合理的设计方案有效控制项目中的造价因素；工程设计质量的高低直接决定开发商在住宅小区项目中所需投入的成本以及实现的利润，在设计过程中以满足基本设计标准以及建筑效果为根本原则，通过相对合理经济的设计方案减少项目建筑安装中的不必要成本消耗，力求获取更大的经济效益。在部分项目建筑设计中存在过分强调安全因素、忽视经济因素的现象，这本质上是一种矫枉过正的行为，科学的项目设计理念是兼顾安全与经济因素，在满足住宅小区项目安全标准的基础上有效落实经济理念，减少项目建设中不必要的材料消耗与建设投资，从而起到很好的设计成本控制效果。

4．控制规划成本。开发商控制项住宅小区项目投资、保证工程质量为根本目标，通常选择面向全社会招标的方式征集项目设计与方案。在开展设计控制工作中需要严格遵守建筑管理部门批复的选址报告、勘察报告，在严格落实上述标准的基础开展招标或方案竞选，选择合适的住宅小区项目建设方案或者指定专业可靠的承包商。通常情况下在发布方案竞选通告后会有多家承包商或设计公司提交本企业的设计方案，但是最终只能有一家通过选择。开发商在选择规划设计方案时首先要秉承合理、控制成本的原则，选择的规划方案要做好成本与合理度兼顾。同时开发商要做好未中标方案相关人员的安抚或补偿工作，根据竞标商在方案准备过程中的工作量给予相应的补偿。同时开发商也可以充分利用各竞标商上报的规划方案资源，从中归纳有效经验并应用在住宅小区项目建设工作中，同样起到控制成本的作用。

二、建筑设计阶段成本管理

1．优化设计方案选择过程。开发商在建筑设计阶段中需要获得优质的住宅小区项目设计方案，开发商会邀请资质过关且技术储备过硬的设计院参与到住宅小区项目设计工作中，利用设计院的智力资源建立可靠的设计方案。以后根据设计院提供的多种设计方案进行甄选，并确定适合与住宅小区项目的最佳方案。通常情况下参与到住宅小区项目设计的设计院数量为5家，意味着开发商需要在5种不同的设计方案中选择敲定最终方案。在设计方案的选择过程中，开发商灵活利用价值工程理论体系中的相关原理做好设计方案的推荐准备工作，形成多种符合住宅小区项目的主力户型并推荐给设计院。进入到设计方案的评比环节后则需要综合利用社会资源对各种设计方案进行评比打分，保证评比打分工作的科学性，也为开发商获取设计方案的最优解奠定基础。最优设计方案的获取过程本质上也是控制设计阶段成本的过程，在获取最佳设计方案的过程中结合设计院、工程施工方等社会专业因素的才智，在选择评价过程中充分考虑到所有不定项因素，因此可以确定设计方案的选择过程也是对各类不利因素的排除过程，最佳设计方案的获取也意味着开发商在住宅小区项目建设中消耗较少的成本。

2．控制项目设计概算。优质设计方案的选择与敲定不意味着万事大吉，开发商在落实设计方案中还需要结合项目建设地的自然因素和人文因素；因此设计阶段中还需要综合考虑多种因素，结合设计方案分析现场落实中可能涉及到的经济因素，力求选择的设计方案能够达到最好的成本管理与经济效益效果；因此最终敲定的设计方案应当体现技术合理、经济效益高等理念。在设计阶段中获取设计方案时通常需要完成设计概算工作，设计概算是住宅小区项目设计文件中的重要内容，开发商在设计阶段中根据设计方案和综合性要素确定项目设计中的概算规模；开发商通过对住宅小区项目概算规模的大体掌握，为后续施工图设计工作奠定基础，也是决定住宅小区项目总投资规模的重要因素，因此开发商需要根据设计单位提交的概算文件进行详细审核并集中讨论，综合专业人员意见确定最终方案。在评定设计概算的过程中需要秉承成本管理理念，充分结合同类工程的概算确定过程和规模；首先建立对项目设计概算的心理预期，此后结合经济技术指标的对比结果确定当前设计概算中存在的问题并加以订正，从根本上保证项目设计概念的科学合理性，达到设计概算成本管理的效果。开发商同时要做到对概算问题的归纳总结，作为后续评定项目设计概算合理性的重要依据。

三、建设实施阶段成本管理

实施阶段中的投资额度控制工作充分体现成本管理理念。通过前期阶段和设计阶段工作后应确定住宅小区项目的计划投资额度，在实施阶段中则应当以计划投资额度为标准，将投资额度控制任务落实在项目实施的每个环节。住宅小区项目的复杂程度不一，相对复杂的项目通常意味着较长的实施周期；因此开发商应当秉承控制实施成本的原则，建立项目投资计划对比机制，对每个阶段中实际实施投资额度与计划额度进行对比，分析出现额度差值的原因并在后续实施工作中注意控制。开发商通过落实建设实施阶段中的投资额度对比任务达到控制每个阶段投资额度的效果，进而实现理想化的投资额度控制目标。另外开发商在住宅小区项目建设中不可避免产生额外支出，开发商需要严格控制额外支出的规模，尽量降低实施阶段中产生的额外成本。总体来讲，开发商通过投资额度控制体现成本管理体系中的造价控制理念，以保证项目建设质量为前提达到成本管理的效果。

结束语：成本管理是开发商在住宅小区项目建设中必须关注的要素，开发商项目建设各个阶段中通过控制规划成本、控制投资额度等方式管理成本因素，达到项目建设质量与经济效益兼得的效果。

参考文献：

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